Investire in una seconda casa può offrire una buona opportunità per creare una rendita da locazione. Comprare un immobile da privati per 30.000 euro permette di partire da un investimento contenuto. Prima di valutare il rendimento, però, bisogna considerare tutti i costi.

Per affittare subito la casa a 400 euro al mese, è necessario includere nel calcolo anche le spese di acquisto, ristrutturazione, arredamento e gestione. Vediamo quindi tutti i numeri di questa operazione immobiliare.

Le spese iniziali per acquistare e ristrutturare la casa

Il prezzo dell’immobile è di 30.000 euro. A questa cifra bisogna aggiungere le imposte, il notaio, l’eventuale commissione dell’agenzia e i costi necessari per rendere la casa pronta per essere affittata.

La rendita catastale indicata è di 101,23 euro, mentre il valore catastale rivalutato utilizzato per il calcolo dell’imposta di registro è pari a 12.754,98 euro.

Ecco l’elenco dettagliato dei costi iniziali:

• Prezzo dell’immobile: 30.000,00 euro
• Imposta di registro (9%): 1.147,95 euro
• Imposta ipotecaria fissa: 50,00 euro
• Imposta catastale fissa: 50,00 euro
• Onorario del notaio (valore stimato): 2.500,00 euro
• Commissione agenzia immobiliare (valore fisso stimato): 3.000,00 euro
• Spese di ristrutturazione (40 mq – stima): 15.000,00 euro
• Arredamento completo (stima): 4.000,00 euro

Il capitale totale da investire per acquistare e rinnovare l’immobile è quindi di 55.747,95 euro.

Rendimento lordo e costi di gestione a Catania

Una volta completati i lavori, l’immobile può essere affittato a 400 euro al mese. Il canone produce quindi un incasso lordo di 4.800 euro all’anno.

Considerando il capitale complessivo investito, il rendimento lordo è pari all’8,61%.

Per ottenere il rendimento effettivo bisogna però sottrarre le imposte e le spese annuali. Nel calcolo sono state considerate la cedolare secca, l’IMU e una stima della manutenzione ordinaria.

Ecco l’elenco delle uscite annuali:

• Cedolare secca (21%): 1.008,00 euro
• IMU stimata sull’aliquota 1,06%: 180,27 euro
• Spese di manutenzione ordinaria (stima): 300,00 euro

Le uscite complessive ammontano a 1.488,27 euro all’anno.

Il guadagno netto dell’investimento

Dall’affitto lordo bisogna quindi sottrarre tasse e spese. Il risultato permette di capire quanto rende realmente l’immobile ogni anno.

Ecco i dati finali:

• Canone annuo lordo: 4.800,00 euro
• Spese e tasse annue: 1.488,27 euro
• Canone annuo netto: 3.311,73 euro

Il rendimento netto indicato dall’operazione è quindi del 5,94% all’anno.

Un investimento di questo tipo può risultare interessante, ma il rendimento reale dipende anche dall’occupazione dell’immobile, dalle eventuali spese straordinarie, dai periodi di sfitto e dall’effettivo costo dei lavori.

La ristrutturazione, inoltre, può migliorare la qualità della casa e renderla più competitiva sul mercato degli affitti a Catania.

Il canone concordato può aumentare il rendimento

Un ulteriore aspetto da valutare riguarda il canone concordato. In presenza dei requisiti previsti, questa soluzione può consentire di applicare una cedolare secca ridotta al 10%, con un possibile aumento del reddito netto rispetto al contratto a canone libero.

Per questo motivo, prima di concludere l’investimento, conviene confrontare le due alternative e calcolare il rendimento netto dopo tutte le imposte.

Approfondimenti su Come calcolare le tasse sulla casa in affitto.